房地产

哈，2012年的时候有个还算蛮有名的房地产商来“讨教”，我跟他说，你们债务太高了。他说，我们这个行业都这样，我的算低的了。我说出事的时候，有人从三十楼跳下来，你觉得你从十五楼跳下来会更安全吗？（大致意思）。他现在大概率不行了，不知道会不会后悔当年没听我的。那个时候如果他想救自己是来得及的。逻辑真是个好东西啊。

你问下那些房地产公司？本来他们已经在过好日子的，但他们想快一点？我记得十多年前我劝一个做房地产的朋友。我说你们的债务太高了，能减就赶紧减下来吧。人家说，我们这个行业都这样，很多人债务比他还搞。我说，如果别人跳楼你也觉得大家可以一起跳吗。那时好像是2011/2012年。那时他要听懂了，现在就不至于消失了哈。

其实我们公司也不用贷款做生意（偶尔有一点点周转需要）。我们是明文规定不贷款的公司。我看到很多公司都是倒在了借贷上，尤其是在犯错误的时候，很多人一时意识不到，于是会借很多钱来放大自己的错误，最后连回来的机会都没有。难道大家最近没看到那些个活生生的例子吗？房地产行业好多这种例子啊！我以前有个做房地产的朋友，我曾经跟他说过若干次，你们借贷太高，早晚有大麻烦。人家的理由是，这个行业都这样啊…。好吧，希望你属于运气好的那个。很多人说，你们不借钱发展速度会慢很多。慢点有啥问题？谁在乎呢？

需要坚持其实就说明你还没明白。慢慢来吧，来日方长。

不是有啥超能力，就是看不懂。想不透10年以后会怎么样，包括万科，我也是想不通的，所以没有再碰过。

我看不懂房地产。房地产最重要的就是location,这个非常难上规模。老巴买的那个估计也不是他自己买的，或者是某个从小就认识的公司。

把钱存定期或买国债？不过，我没看出来你举的这几种情况会改变企业基本面的，比如反腐长期来说不会让人不喝酒，房地产限购不会让人不买房子等等…

Gemini：没有。巴菲特并没有“入局”中国房地产。 市场上流传的“巴菲特加仓房地产、信号直指中国楼市”等说法属于典型的自媒体过度解读和蹭热点。 关于伯克希尔·哈撒韦（Berkshire Hathaway）近期的实际动作以及巴菲特对房地产的投资态度，核心事实如下： * 实际投资标的是美国本土房企：伯克希尔近期增持和布局的主要是美国住宅建筑商（如莱纳建筑 Lennar 等美国本土房屋建造企业），其核心逻辑基于美国本土市场的住房短缺、人口结构以及建筑行业周期。这与中国的房地产市场没有直接关联。 * 长期不涉足中国房地产：巴菲特一贯的投资原则是只投资自己能够深刻理解、具有“能力圈（Circle of Competence）”内的企业。他过去在历次股东大会和采访中曾多次明确表示，由于对中国房地产市场的游戏规则、宏观周期及具体运作缺乏足够的深入了解，他从未考虑或参与中国房地产市场的投资。 因此，所谓巴菲特“看好并信号直指中国楼市”的说法并不符合事实，其海外房企的仓位变动完全是基于美国本土市场的商业考量。

你看下债务？

顺便澄清一下，如果有那种10年以上的低息企业债券，我们应该还是愿意发的。

我会不会这么做取决于是否这么承诺过。在地产这个行当我没概念，直觉觉得不应该承诺，因为不应该把自己的信誉压在无法控制的事情上。这个做法有一天会信誉破产的。当然，很多人并不在乎＂有一天＂这种事。

我本身对房地产不熟，很久没看过万科和房地产这个行业了。目前中国人口老龄化问题似乎在加重中，不知道对房地产未来有什么影响。

又一个乱七八糟的建议。

自选股只是关注一下，目前没有任何看法，看不懂未来。

房地产确实不是我熟悉的生意，从来没碰过。

如果卖的时候有承诺就应该这么做。对房地产这么做是啥意思不太明白。如果是表示以后也会这么做就很好，不然就是噱头。噱头的东西未来都是要吃苦头地。

我对这种公司没兴趣。

大概我们这一带的房价要涨了？如果他要买房子或换房子的话还是要快一点，不然facebook一上市这房价真有可能涨？

我看不懂房地产。房地产最重要的就是 location（地段）,这个非常难上规模。老巴买的那个估计也不是他自己买的，或者是某个从小就认识的公司。

http://finance.sina.com.cn/world/mzjj/20140303/094018384568.shtml 2014巴菲特致股东信：我最好的投资是什么 2014年03月03日 09:40 中国企业家网 2014年巴菲特致股东的信摘录 翻译 by 刺猬偷腥 “像做生意一样对待投资，是最聪明的。”--本·格雷厄姆，《聪明的投资者》 图为巴菲特 引用本·格雷厄姆的话作为这封信的开场白是合适的，因为我很感激能从他那了解到关于投资的想法。我在后面会谈到本，甚至很快会谈到普通股，但首先我想和你聊聊，在很久以前我曾做过的两个小小的非股票投资。尽管它们都没有明显地改变我的净值，但还是能带来些启发的。 这故事始于1973至1981年的内布拉斯加州，当时美国中西部的农场价格暴涨，因为大家普遍认为恶性通货膨胀要来了，而且小乡镇银行的贷款政策还火上浇油。然后泡沫爆了，导致价格下跌50%甚至更多，摧毁了那些举债经营的农民和他们的债主。在那场泡沫余波中倒闭的爱荷华州和内布拉斯加州的银行，数量比我们最近这次大萧条中倒闭的还要多五倍。 在1986年，我从FDIC(联邦存款保险公司)那买下了一个400英亩的农场，坐落在奥马哈北部50英里处。这花了我28万，此价格比前几年一家倒闭了的银行批给农场的贷款还要少得多。我根本不懂怎样去经营一个农场，好在有个热爱农活的儿子。我从他那得知这农场能生产多少蒲式耳的玉米和大豆，经营费用会是多少。通过这些预估，我计算出这农场当时大概能有10%的正常回报。我还认为生产力会随时间而提高，农作物价格也会越来越高。后来这些预期都得到了印证。 我不需要有与众不同的知识或智商来得出结论，这项投资不会有向下的趋势，而是有潜在的，会实质向好的趋势。当然了，可能偶尔会歉收，或是价格有时让人失望。那又如何？总会有些非常好的年份嘛，我完全不会有任何压力去卖掉这块资产。现在，28年过去了，这农场的收入翻了三倍，它的价值已是我支付价格的五倍甚至更多。我还是对农活一无所知，最近才第二次去实地看了看。 在1993年，我做了另外一个小投资。那时我还是所罗门的CEO，所罗门的房东赖瑞·西弗史丹告诉我，有个清算信托公司打算要卖掉纽约大学邻近的一块商业地产。泡沫再次爆破了，这次波及到商业地产，这个清算信托公司专门用于处置那些倒闭储蓄机构的资产，正是这些机构乐观的贷款政策助长了这场闹剧。 这里的分析依旧简单。就像那农场的例子中，该资产的无杠杆当期收益率大约为10%。但资产正被清算信托公司低效率经营着，如果把一些空置的商店出租，它的收入将会增加。更重要的是，占地产项目约20%面积的最大租户支付的租金大约为5美元一英尺，而其他租户平均为70美元。9年后，这份廉价租约的到期肯定会带来收入的显著增长。这资产的位置也是极好的，毕竟纽约大学跑不了。 我加入了一个小团体来收购这栋楼，赖瑞和佛瑞德·罗斯也在其中。佛瑞德是个有经验的高级房地产投资者，他和他的家族将管理这项资产。这些年也确实由他们经营着。随着旧租约的到期，收入翻了三倍，现在的年分红已超过我们初始投资额的35%。此外，原始抵押分别在1996年和1999年被再融资，这种手段允许进行了几次特别分红，加起来超过了我们投资额度的150%。我到今天为止还没去看过这项资产。 从那农场和纽约大学房地产获得的收入，很可能未来几十年内还会增长。尽管收益并不具有戏剧性，但这两项投资却是可靠且令人满意的，我会一辈子持有，然后传给我的孩子和孙子。 我说这些故事是为了阐明一些投资的基础原则： · 获得令人满意的投资回报并不需要你成为一名专家。但如果你不是，你必须认清自己的局限性并遵循一套可行的方法。保持简单，不要孤注一掷。当别人向你承诺短期的暴利，你要学会赶紧说“不”。 · 聚焦于拟投资资产的未来生产力。如果你对某资产的未来收入进行了粗略估算，却又感到不安，那就忘了它继续前进吧。没人能估算出每一项投资的可能性。但没必要当个全能者；你只要能理解自己的所作所为就可以了。 · 如果你是聚焦于拟投资资产的未来价格变动，那你就是在投机。这本身没什么错。但我知道我无法成功投机，并对那些宣传自己能持续成功的投机者表示怀疑。有一半人第一次扔铜板时能压对宝；但这些胜利者如果继续玩下去，没人能拥有赢利为正的期望值。事实上，一项既定资产最近的价格上涨，永远都不会是买入的理由。 · 通过我的两个小投资可以看出，我只会考虑一项资产能产出什么，而完全不关心它们的每日定价。聚焦于赛场的人才能赢得比赛，胜者不会是那些紧盯记分板的人。如果你能好好享受周六周日而不看股价，那工作日也试试吧。 · 形成自己的宏观观点，或是听别人对宏观或市场进行预测，都是在浪费时间。事实上这是危险的，因为这可能会模糊你的视野，让你看不清真正重要的事实。(当我听到电视评论员油嘴滑舌地对市场未来走势进行臆想，我就回想起了米奇·曼托的尖酸评论：“你都不知道这游戏有多简单，直到你走进那个演播厅。”) 我的两项购买分别是在1986年和1993年完成。决定进行这些投资的时候，当时的经济状况、利率或是下一年(1987和1994年)的证券市场走势，对我来说都不重要。我已经记不起当时的头条新闻，或是权威人士说了些什么，不管别人怎么说，内布拉斯加州的玉米一直在生长，学生也会聚集在纽约大学。 在我的两个小投资和股票投资之间，有个重要的区别。那就是股票会让你知道所持股份的实时定价，而我却从没见过对我农场或纽约房地产的报价。 证券市场的投资者有个极大的优势，那就是他们的持股有宽幅波动的估值。对于一些投资者来说，确实如此。毕竟，如果一个穆迪的朋友，每天围着我的财产对我喊出报价，愿意以此报价来买我的农场，或将他的农场卖给我，并且这些报价会根据他的精神状态，在短期内剧烈变化，我到底该怎样利用他这种不规律的行为来获利？如果他的日报价令人可笑地低，并且我有闲钱，我就会买下他的农场。如果他喊出的报价荒谬地高，我要么就卖给他，或是继续耕种。 然而，股票的持有者往往容易被其他持股者的反复无常和不理性所影响，搞到自己也不理性。因为市场上的噪音太多了，包括经济状况、利率、股票的价格等等。一些投资者认为听权威人士的意见很重要，更糟糕的是，还认为参考他们的评论来投资很重要。 那些拥有农场或房子的人，能够默默持有资产几十年，但当他们接触到大量的股票报价，加上评论员总在暗示“别一直坐着，来买卖吧！”，他们往往就会变得狂热起来。对于这些投资者来说，流动性本来是可以拥有的绝对优势，现在却变成了一种诅咒。 一个闪电崩盘或是其他极端的市场震荡，对投资者所造成的伤害，并不会比一个古怪且爱说话的邻居对我农场投资的伤害来得大。事实上，下跌的市场对真正的投资者来说，是有帮助的，如果当价格远低于价值的时候，他手里还有钱可用的话。在投资的时候，恐惧的氛围是你的朋友；一个欢快的世界却是你的敌人。 在2008年底发生的，严重的金融恐慌期间，即使一个严峻衰退正在明显地形成，我也从未想过要卖出我的农场或是纽约房地产。如果我100%拥有一项具良好长期前景的稳固生意，对我来说，哪怕是稍微考虑要抛售它，都会是非常愚蠢的。我持有的股票就是好生意的一小部分，那为什么要卖出呢？准确的说，每一小部分或许最后会让人失望，但作为一个整体，他们一定能做好。难道有人真的相信，地球会吞没美国惊人的生产性资产和无限的人类创造性？ 当查理·芒格和我买股票时，我们会把它当成是生意的一部分，我们的分析与买下整个生意时所思考的内容非常相似。我们一开始会判断自己能否容易地估计出，资产未来五年或更久的收入范围。如果答案是肯定的，并且处于与我们估算底线相对应的合理价格内，我们就会购买这股票(或生意)。但是，如果我们没有能力估算出未来的收入(经常会遇到这种情况)，我们就会简单地继续前行，继续寻找下一个潜在标的。在我们一起合作的54年里，我们从未因宏观或政治环境，或其他人的看法，而放弃具有吸引力的收购。事实上，当我们做决定时，这类因素想都没想过。 但至关重要的是，我们认清了自身的能力圈边界，并乖乖地呆在里面。即使这样，我们还是在股票上和生意上都犯了些错误。但它们发生时都不是灾难型的，例如在一个长期上升的市场中，基于预期价格行为和欲望导致了购买。 当然，大多数投资者并没有把商业前景研究当作是生活中的首要任务。如果够明智的话，他们会知道自己对具体生意的了解不足，并不能预测出他们未来的获利能力。 我给这些非专业人士带来了好消息：典型的投资者并不需要这些技巧。总的来说，美国的商业一直做得很好，以后也会继续好下去(然而可以肯定的是，会有不可预测的忽冷忽热出现)。在20世纪，道琼斯(16321.71, 49.06, 0.30%)工业指数从66上涨到11497，不断上升的股利支付推动了市场的发展。21世纪，将可以看到更多的盈利，几乎必然会有大量的收获。非专业人士的目标不应是挑选出大牛股，他或他的外援都是办不到的，但应该持有各种生意的一部分，总的合起来就会有很好的表现。一个低成本的S&P500指数基金就能满足这个目标。 这是对非专业人士说的“投资是什么”。“什么时候投资”也是很重要的。最危险的是胆小的或新手的投资者在市场极度繁荣的时候入场，然后看到账面亏损了才醒悟。(想起巴顿·比格斯最近的观察：“牛市就像性爱，在结束前的感觉最好。”)投资者解决这类错时交易的方法是，在一段长时间内积攒股份，并永远不要在出现坏消息和股价远低于高点时卖出。遵循这些原则，“什么都不懂”的投资者不仅做到了多样化投资，还能保持成本最小化，这几乎就能确信，可以获得令人满意的结果。实际上，相对于那些知识渊博，但连自身弱点都看不清的专业投资者，一个能实事求是面对自己短处的纯朴投资者可能会获得更好的长期回报。 如果“投资者”疯狂买卖彼此的农地，产量和农作物的价格都不会增长。这些行为的唯一结果就是，由于农场拥有者寻求建议和转换资产属性而导致的大量的成本，会使总的收入下降。 然而，那些能从提供建议或产生交易中获利的人，一直在催促个人和机构投资者要变得积极。这导致的摩擦成本变得很高，对于投资者来说，总体是全无好处的。所以，忽视这些噪音吧，保持你的成本最小化，投资那些股票就像投资你愿意投资的农场一样。 我该补充一下，我的财富就在我嘴里：我在这里提出的建议，本质上与我在遗嘱里列出的一些指令是相同的。通过一个遗嘱，去实现把现金交给守护我老婆利益的托管人。我对托管人的建议再简单不过了：把10%的现金用来买短期政府债券，把90%用于购买非常低成本的S&P500指数基金(我建议是先锋基金VFINX)。我相信遵循这些方针的信托，能比聘用昂贵投资经理的大多数投资者，获得更优的长期回报，无论是养老基金、机构还是个人。 现在说回本·格雷厄姆。我在1949年买了本所著的《聪明的投资者》，并通过书中的投资探讨，学到了他大部分的想法。我的金融生涯随着买到的这本书而改变了。 在读本的书之前，我仍在投资的环境外徘徊，鲸吞着所有关于投资的书面资料。我阅读的大多数内容都使我着迷：我尝试过亲手画图，用市场标记来预测股票走势。我坐在经纪公司的办公室，看着股票报价带卷动，我还听评论员的讲解。这些都是有趣的，但我并不为之颤抖，因为我还什么都不懂。 相反地，本的想法能用简练易懂的平凡文字，有逻辑地去阐明(没有希腊字母或复杂的公式)。对我来说，关键点就是最新版第八章和第二十章的内容，这些观点引导着我今日的投资决策。 关于这本书的几个有趣花絮：最新版包括了一个附录，里面描述了一个未被提及的投资，是关于本的幸运投资的。本在1948年，当他写第一版书的时候进行了收购，注意了，这个神秘的公司就是政府雇员保险公司Geico。如果本当时没有看出还处于初创期的Geico的特质，我的未来和伯克希尔都将会大大的不同。 这本书1949年的版本还推荐了一个铁路股，当时卖17美元，每股盈利为10美元。(我佩服本的一个原因就是他有胆量使用当前的例子，如果说错了就会让自己成为被嘲讽的对象。)某种程度上，低估值是由于当时的会计准则造成的，那时候并不要求铁路公司在账面盈余中体现出子公司的大量盈余。 被推荐的股票就是北太平洋公司，它最重要的子公司是芝加哥，伯灵顿和昆西。这些铁路现在是北伯林顿铁路公司的重要组成部分，而伯克希尔现今完全拥有北伯林顿铁路公司。当我读这本书的时候，北太平洋公司的市值约为4000万美元，现在它的继承者每四天就能赚这么多了。 我已记不起当时花了多少钱来买《聪明的投资者》的第一版。无论花了多少钱，都可以强调出本的格言：价格是你支付出去的，价值是你所获得的。我做过的所有投资当中，买本的书就是最好的投资(我买的那两本结婚证除外)。