房地产

段永平 我确实认为万科是一家相对不错的公司，但我也不知道什么价该买。去年我曾经设了 6 块钱的买价，结果他掉到 6 块多就又跑回去了，呵呵。即使是 5年 10 年以后，人们也还是要买房子的，他们会买谁造的房子呢？6 块估价思维逻辑过程：依稀记得 6 块钱时市值大概 800 亿上下，加上贷款1000 亿出头（假设你按市值买下公司，贷款应该算买家的，这里“贷款”指的就是债权债务），100 亿左右年利润，未来经营走下坡机会不大的公司，这个价钱我觉得不贵。我就随便定了个价，毛估估的。

段永平 如果万科没负债，我会给他们加很多分，但他们不懂，他们想快点发展嘛。没认真看过财报。如果现金超过负债，那就应该很安全。我对大多数公司的担心是很多公司为了发展快些而去负债，结果某一天因为负债而陷入麻烦。万科相对还是比较健康的，但似乎对营业额的增长也很有追求。我一般喜欢那些追求好产品，不太提营业额目标的公司，比如苹果。

段永平 假设你买了一套公寓出租，你会怎么看你那套公寓？每天打算卖吗？其实我前面已经说过了，如果你认为你买的是一家非上市公司，你就能明白这点，不然明不明白都不重要。 很多人问的问题是：以前你的租金是 10%,今天变成9.5%了，请问你觉得该卖掉你的房子吗？如果你不卖的话，那是不是就意味着你在买进呢？ 就当自己是百分百的拥有这家公司的股权。没有别的股东，就你自己。这样想，就会明明白白了吧。如果是自己经营的公司，时不时问自己这个问题，我想大慨是疯了。

提问 / 上文 @大道无形我有型[¥200.00] 大道您好！我在价值投资上是个初学者。知道您在04年买过万科，对于今天的万科您怎么看，最重要的是十年后的万科您怎么看？谢谢！

段永平 我本身对房地产不熟，很久没看过万科和房地产这个行业了。目前中国人口老龄化问题似乎在加重中，不知道对房地产未来有什么影响。

提问 / 上文 段总这个思路放在“三傻”身上非常合适：他们（格力、平安、万科）在各自行业里算是最健康的企业了，不太会乱来，长期而言，如果他们都无法生存，那么相关行业将“不复存在”。顺带看到下图，最吸引我的是“共同价值观”，我看“三傻”提供的价值观还是比较“正”：格力“好空调，格力造”；万科“建有人住的房子”；平安“有温度的保险”，均体现“以人为本”。所以，在最困难时，需要对优秀企业多份信心！格力电器 万科A 中国平安

段永平 这是很久以前的观点了，现在更关注商业模式和企业文化。如果时光能够倒流，我大概不会买创维或者万科，我觉得他们的商业模式都不够好。

段永平 我看不懂房地产。房地产最重要的就是 location（地段）,这个非常难上规模。老巴买的那个估计也不是他自己买的，或者是某个从小就认识的公司。

提问 / 上文 大道之前也买过万科的股票，也相信王石，结果持有一段时间就卖掉了。现在看看当下的恒大，融创，碧桂园，万科，富力….等一众地产巨头谁曾想过会大厦倒塌的。万科已经跌了好几年！不知道@大道无形我有型 是如何在地产巨头们巅峰做出卖掉的判断的。难道有超“能力？

段永平 不是有啥超能力，就是看不懂。想不透10年以后会怎么样，包括万科，我也是想不通的，所以没有再碰过。

提问 / 上文 企业经营用杠杆的比较多 实业经营应该用杠杆吗🤔

段永平 你问下那些房地产公司？本来他们已经在过好日子的，但他们想快一点？我记得十多年前我劝一个做房地产的朋友。我说你们的债务太高了，能减就赶紧减下来吧。人家说，我们这个行业都这样，很多人债务比他还搞。我说，如果别人跳楼你也觉得大家可以一起跳吗。那时好像是2011/2012年。那时他要听懂了，现在就不至于消失了哈。

提问 / 上文 大道曾经说过万科是个不错的公司，也建议过您的朋友等万科便宜一些再买，，现在万科市盈率8.8，您目前还建议您的朋友买万科吗？

段永平 那是快20年前说的了，那时候万科的债务还不是那么厉害。后来发现其债务很高后就没在关注过。

提问 / 上文 万科没倒的时候网上还好多人晒长期拿万科的收益呢

段永平 我是买过万科的，但很多年前就不再碰了。这不是巧合！理解生意很重要的。

提问 / 上文 @大道无形我有型 #大道无型我有型# 大道老师好。长期学习您和巴芒的投资思想，非常认可，受益匪浅。目前我个人财务状况简单，仅持有房贷，无其余负债。 现在纠结一个选择：面对每月结余，从价值投资和机会成本角度来看，究竟应该优先清偿房贷，彻底卸下负债后再投资；还是保留温和的房贷，用增量现金流坚持入市布局？这也是身边工薪阶层的投资者经常遇到的问题。 想听听您的思考，辛苦老师了。

段永平 取决于你的财务状况。每月的收入多少，保障程度多大，房贷利息多少，心理承受能力多大。最关键的是，投资能力如何。如果你不懂投资的话，还是先老老实实把房贷还了比较好一点。以后有闲钱了再投资吧。投资一定是要用闲钱的，不然压力山大不合算。